现在到底该不该买房？”——2025年9月，全国楼市正卡在“止跌回稳”的十字路口：政策猛踩油门，利率降到3字头，首付15%就能上车；可另一边乐发，三四线城市库存堆成山，房价还在阴跌。王石当年那句“拐点来了”又被人翻出来，可这回，你怎么看？
我刷完最新数据，只想说一句：别被“救市”两个字冲昏头，房子早已不是闭眼买的年代。
先说眼前最扎心的。我表弟在洛阳，去年把婚房挂出去，标价95万，一年过去降到78万还没人看。中介天天打电话劝他“再降十万就成交”。这不是个例，国家统计局说2023年三线及以下城市人口净流出1.2%，孩子越来越少，房子自然没人接盘。那些还在幻想“老家房子能保值”的，可以醒醒了。
可你要是盯着北京海淀、上海浦东的学区房，画风完全不同。我同事上周陪客户看房，一套老破小，单价还是坚挺在12万，房东一句话：“低于这个价免谈。”数据也作证乐发，京沪核心学区房今年还微涨3%-5%。人、钱、教育、医疗全往这儿挤，价格就跌不动。城市分化已经不是新闻，是血淋淋的现实。
政策端更是火力全开。央行两次降息，公积金利率低到2.6%，北京五环外、上海临港直接取消限购，连深圳都开始“以旧换新”。政府把“稳住楼市”写进2025年工作报告，力度堪比2015年去库存。但别忘了，那会儿是人多、杠杆高、棚改货币化一起发力，现在人口负增长、居民杠杆到顶，再猛的药也得看身体底子。
所以王石说的3-5年调整期，现在才走到中段。泡沫不会一夜崩，而是慢慢挤。就像挤牙膏，今天掉一点，明天掉一点，直到手里那截再也挤不出。指望一夜暴涨的，可以省省了。
那普通人该怎么办？我把身边案例给你掰开揉碎乐发。
刚需：我闺蜜小两口在北京工作五年，攒了120万，一直等“抄底”。我劝她别等了，孩子明年要上学，咬咬牙买了海淀老破小，单价11万，利率3.05%，月供1万3。她说：“至少孩子上学不用愁，住十年也不亏。”核心城市核心资产，时间成本比房价涨跌更重要。
改善：我表哥在广州天河有套小三居，想换四房。他学精了，先把自己房子挂出去试水，发现看房人不少，干脆边卖边看。政策窗口期+核心区改善需求，反而让他掌握主动权。记住，换房最怕“卖不掉、买不起”，现在政策托底，正是腾挪好时机。
投资：我前同事手里三套房，两套在惠州、一套在廊坊，全是2017年跟风买的。现在每月还贷2万，租金加起来不到4000。他想割肉，中介说“打七折能出”。我劝他别幻想反弹，能跑就跑，留现金等REITs、长租公寓这些新赛道。房地产从“全民红利”变成“专业赛道”，普通人再瞎冲就是送人头。
最后说点掏心窝的。房子在中国人心里，不只是砖头水泥，是安全感，是孩子的学区，是爸妈的养老。可时代变了，人口见顶、城市化减速、经济增速换挡，再把它当“只涨不跌”的信仰，会摔得很惨。王石17年前能喊出拐点，是因为他看清了周期；今天，轮到我们看清：房子回归居住属性，城市分化、产品分化、人群分化，才是新常态。
一句话总结：该买的别犹豫，不该买的别硬上。把房子当消费品，量力而行；把杠杆当毒药，能少则少。剩下的，交给时间。
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