
现在到底该不该买房?”——2025年9月,全国楼市正卡在“止跌回稳”的十字路口:政策猛踩油门,利率降到3字头,首付15%就能上车;可另一边乐发,三四线城市库存堆成山,房价还在阴跌。王石当年那句“拐点来了”又被人翻出来,可这回,你怎么看?
我刷完最新数据,只想说一句:别被“救市”两个字冲昏头,房子早已不是闭眼买的年代。

先说眼前最扎心的。我表弟在洛阳,去年把婚房挂出去,标价95万,一年过去降到78万还没人看。中介天天打电话劝他“再降十万就成交”。这不是个例,国家统计局说2023年三线及以下城市人口净流出1.2%,孩子越来越少,房子自然没人接盘。那些还在幻想“老家房子能保值”的,可以醒醒了。

可你要是盯着北京海淀、上海浦东的学区房,画风完全不同。我同事上周陪客户看房,一套老破小,单价还是坚挺在12万,房东一句话:“低于这个价免谈。”数据也作证乐发,京沪核心学区房今年还微涨3%-5%。人、钱、教育、医疗全往这儿挤,价格就跌不动。城市分化已经不是新闻,是血淋淋的现实。

政策端更是火力全开。央行两次降息,公积金利率低到2.6%,北京五环外、上海临港直接取消限购,连深圳都开始“以旧换新”。政府把“稳住楼市”写进2025年工作报告,力度堪比2015年去库存。但别忘了,那会儿是人多、杠杆高、棚改货币化一起发力,现在人口负增长、居民杠杆到顶,再猛的药也得看身体底子。

所以王石说的3-5年调整期,现在才走到中段。泡沫不会一夜崩,而是慢慢挤。就像挤牙膏,今天掉一点,明天掉一点,直到手里那截再也挤不出。指望一夜暴涨的,可以省省了。

那普通人该怎么办?我把身边案例给你掰开揉碎乐发。

刚需:我闺蜜小两口在北京工作五年,攒了120万,一直等“抄底”。我劝她别等了,孩子明年要上学,咬咬牙买了海淀老破小,单价11万,利率3.05%,月供1万3。她说:“至少孩子上学不用愁,住十年也不亏。”核心城市核心资产,时间成本比房价涨跌更重要。
改善:我表哥在广州天河有套小三居,想换四房。他学精了,先把自己房子挂出去试水,发现看房人不少,干脆边卖边看。政策窗口期+核心区改善需求,反而让他掌握主动权。记住,换房最怕“卖不掉、买不起”,现在政策托底,正是腾挪好时机。
投资:我前同事手里三套房,两套在惠州、一套在廊坊,全是2017年跟风买的。现在每月还贷2万,租金加起来不到4000。他想割肉,中介说“打七折能出”。我劝他别幻想反弹,能跑就跑,留现金等REITs、长租公寓这些新赛道。房地产从“全民红利”变成“专业赛道”,普通人再瞎冲就是送人头。
最后说点掏心窝的。房子在中国人心里,不只是砖头水泥,是安全感,是孩子的学区,是爸妈的养老。可时代变了,人口见顶、城市化减速、经济增速换挡,再把它当“只涨不跌”的信仰,会摔得很惨。王石17年前能喊出拐点,是因为他看清了周期;今天,轮到我们看清:房子回归居住属性,城市分化、产品分化、人群分化,才是新常态。
一句话总结:该买的别犹豫,不该买的别硬上。把房子当消费品,量力而行;把杠杆当毒药,能少则少。剩下的,交给时间。
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